<5회> 안심할 집의 조건
계약 전 보증 심사 받도록 해야
임대인 보증 가입 의무화 절실
공공위탁관리 기준 정립도 시급
감정평가 자료 등 정보 공개 필요

전세사기 피해가 본격적으로 드러난 지 3년이 넘었지만, 부산에서 확인된 피해 구조는 단순한 ‘깡통전세’만으로 설명되지 않는다. 한 임대인이나 실질 사업자가 여러 건물과 법인을 오가며 공동담보 대출과 전세보증금을 반복적으로 끌어다 쓰고, 사고가 난 뒤에는 건물 관리까지 세입자에게 떠넘겨졌다. 예방 단계에서는 복잡한 금융 위험을 전문 기관이 먼저 걸러내고, 피해가 발생한 뒤에는 건물 단위 관리와 복구를 공공이 떠받치는 체계가 필요하다는 지적이 나온다.

■공동담보, 전문 기관이 사전에 걸러야

현재 주택도시보증공사(HUG)는 세입자의 전세보증 가입을 심사할 때 해당 주택이 다른 부동산과 함께 대출 담보로 묶여 있는지 확인한다. 여러 집을 담보로 한꺼번에 대출받았다면 그에 따른 위험까지 살펴보는 것이다.

문제는 세입자가 전세계약을 맺은 뒤에야 보증 가입을 신청하는 구조다. 지난달 30일부터 도입된 사전한도심사도 계약을 체결한 뒤 잔금을 치르기 전에 보증 가입 가능 여부를 확인하는 방식이다. 세입자가 계약 전에 등기부를 확인하더라도 여러 건물이 얽힌 대출 관계나 보증금 회수 위험을 정확히 파악하기는 쉽지 않다.

이에 전문가들은 세입자들이 집주인과 전세계약을 체결하기 전에 보증기관의 심사를 받도록 제도를 바꾸자고 제안했다. 보증기관이 공동담보 대출이나 집주인의 보유 주택 현황 등을 미리 확인해 해당 주택에 얼마까지 전세보증금을 받을 수 있을지 판단하자는 것이다. 세입자가 계약을 맺은 뒤 위험을 떠안는 대신, 계약 전에 보증금의 안전성을 확인할 수 있도록 하자는 취지다.

금융기관의 사업자 대출 심사 강화도 대안으로 제시됐다. 공동담보 대출금과 임차보증금, 사업자 자기자본을 종합적으로 평가해 무분별한 대출을 막고, 일정 규모 이상 임대 사업자에게 최소 자기자본이나 유동성 확보를 의무화하자는 것이다.

아울러 세입자에게 맡겨진 보증 가입 책임을 집주인으로 옮겨 모든 임대인에게 의무화해야 한다는 주장도 나온다. 현재 등록 민간임대사업자는 원칙적으로 보증 가입이 의무지만 일반 임대인은 제외돼 있다. 경제정의실천시민연합도 지난해 7월 임대인의 보증 가입 의무화와 심사 기준 강화를 제안했다.

국토연구원 윤성진 부연구위원은 “공동담보 등 전세사기와 관련된 각종 절차는 웬만한 시민들이 이해하기 어려운 내용인데 이를 금융기관이나 보증기관이 먼저 걸러내 줘야 한다”며 “일정 수준 이상 위험한 전세계약에는 임대인의 보증 가입을 의무화하고, 보증기관이 보증을 서기에도 손실 위험이 너무 크다고 판단되는 주택은 전세시장 진입을 제한하는 방식도 검토할 수 있다”고 설명했다.

■수리비 지원에서 공공 관리로

예방만큼 피해 발생 이후의 관리 공백을 메우는 장치도 필요하다. 부산시는 올해 처음 2억 2000만 원을 투입해 전세사기 피해주택 시설개선 지원사업을 시작했다. 두 차례 모집에 15곳이 신청해 7곳이 선정됐지만, 1곳은 새 임대인이 나서며 지원이 중단되어 최종 대상은 6곳이다.

건물당 최대 2000만 원을 지원하지만 실제 지원액은 피해 세대 비율에 따라 달라진다. 임대인이 잠적하거나 경매로 일부 호실의 소유권이 넘어가도 피해자들이 관리해야 할 공용시설은 그대로다. 소방시설 고장이나 누수 등 긴급 수리가 필요해도 사업 대상 선정 전에 공사하면 사후 지원을 받기 어렵다.

시는 사유재산에 세금을 투입하는 데 한계가 있다는 입장이다. 일반 소유자나 경매로 소유권을 취득한 제3자의 재산까지 수리하면 법 취지에서 벗어날 수 있다는 것이다. 지원 대상도 ‘연락 두절·소재 불명 임대인이 관리하는 피해주택’으로 제한돼 사전 확인 없이 공사하면 피해자 부담이 커질 수 있다. 이에 시는 연 1~2회 공모를 분기별로 확대하는 방안을 검토하고 있다.

하지만 피해자들은 수리비 지원을 넘어 공공이 건물 관리 자체를 일부 맡아야 한다고 요구한다. 현행법에는 임대인의 관리가 중단된 건물을 지자체가 공공기관 등에 위탁할 수 있는 근거가 마련돼 있다. 다만 공공위탁관리 모델은 아직 전국적으로 정착되지 못했고, 부산도 시행하지 않고 있다. 관리 주체와 공공요금 부담, 경매에 따른 소유권 변동 시 관리 권한 등 구체적인 시행 기준을 정하는 것도 과제다.

다른 지자체에서는 대안 마련에 나섰다. 서울 양천구는 올해 3월 피해자 346명을 조사한 뒤 공공위탁관리 지침 마련과 정부 특별예산 편성을 국토교통부에 제안했다. 서울시는 소방·승강기 등 공용시설 안전관리 비용을 전액 지원하고, 경기도는 개별 세대 수리비도 최대 500만 원까지 지원한다. 부산 역시 일회성 수리비 지원을 넘어 지속적인 안전관리와 공공위탁관리 체계를 마련해야 한다는 지적이 나오는 이유다.

■보증금은 묶고, 위험 정보는 공개를

보증보험으로 보호받지 못하는 보증금을 따로 보관하는 방안도 제시됐다. 부산전세사기피해자대책위원회 이단비 위원장은 선순위 근저당권 등으로 보증금 전액을 보장받기 어렵다면 나머지 금액은 임대인에게 주지 않고 별도로 보관해 보호하자고 제안했다. 가령 보증금 1억 6000만 원 중 1억 원만 보증받을 수 있다면 나머지 6000만 원은 별도로 관리해 떼일 위험을 줄이자는 것이다.

정부도 지난 4일 비슷한 취지의 ‘전월세 안심신탁’ 첫 모집에 나섰다. 세입자가 낸 보증금에 해당하는 돈을 주택도시보증공사(HUG)가 관리하다가 계약이 끝나면 직접 돌려주는 방식이다. 집주인은 계약기간 동안 HUG로부터 월세를 받는다.

윤 연구위원은 “보증금을 집주인이 아닌 공적 기관이 관리한다는 점에서 긍정적”이라면서도 “집주인의 자발적 참여에 의존하는 만큼 현행 제도만으로 전세사기를 막기에는 한계가 있다”고 평가했다.

계약 단계에서 임차인이 주택의 위험을 판단할 수 있도록 정보 격차를 줄이는 방안도 필요하다는 지적도 나온다. 전세사기 피해자들에게 법률 조력을 제공한 법조인들은 신축 오피스텔과 빌라처럼 시세가 불분명한 주택의 경우 금융기관이 담보대출 과정에서 확보한 감정평가 기록을 임차인에게 공개해야 한다고 주장한다.

진제원 변호사는 “전세는 단순히 집을 빌리는 것이 아니라 임대인에게 거액의 돈을 빌려주는 것에 가까움에도 임차인은 주택의 실제 가치조차 제대로 파악하기 어려운 실정이다”며 “금융기관이 보유한 감정평가 자료를 임차인도 열람할 수 있도록 하는 등 정보 비대칭 문제를 시급히 해소해야 한다”고 말했다. -끝-

김재량 기자 ryang@busan.com , 황석하 기자 hsh03@busan.com