‘20년 이상’ 아파트 약 80만 호
정비사업장 절반 초기 단계 그쳐
‘공급 절벽’ 막을 제도 개선 필요

부산 전체 아파트의 60%는 연식이 20년을 넘은 노후 아파트인 것으로 나타났다. 이에 따라 주택 공급에서 재개발·재건축 의존 비율이 점차 높아질 것으로 점쳐진다. 다만 절반 이상 사업장이 매우 더딘 사업 진척을 보이고 있다.

27일 동의대 부동산개발경영학과 오윤경 교수가 발표한 ‘정비사업을 통한 부산형 주택공급 전략과 실행 과제’에 따르면 20년 이상 노후화가 진행된 부산 지역 아파트는 약 80만 호로 전체 135만 호 중 약 60%에 달한다. 영도구(80%)와 중구(77%) 등 원도심 비율이 가장 높았고, 사상구(77%)와 사하구(73%), 북구(70%) 등 서부산 지역이 뒤를 이었다.

노후 아파트가 늘면서 부산 재개발·재건축 사업 숫자도 증가하고 있다. 2020~2024년의 경우 부산의 정비사업 의존도(아파트 입주 물량 대비 정비사업 물량)는 49%에 불과했지만, 2025~2027년은 64%로 대폭 확대됐다.

신도시가 조성되고 있는 강서구나 기장군을 제외하면 신규 아파트 물량의 대다수가 재개발 또는 재건축에 의존하는 추세다. 향후 2년간 북구에서는 신규 주택 물량의 100%가 정비사업일 정도이고, 남구(97%), 사상구(92%), 부산진구(71%) 등도 의존도가 높다.

하지만 부산 정비사업장 과반 이상이 초기 단계여서 실제 공급이 언제될 지 기약하기 힘든 상황이다. 120곳의 재개발 사업장 중 53%가, 62곳의 재건축 사업장 중에서는 55%가 초기 단계에 정체돼 있다. 관리처분인가가 나서 이주나 착공만 남겨놓은 후기 단계의 사업장은 10% 안팎에 불과하다.

문제는 앞으로 부산 아파트 신규 입주 물량이 급격히 떨어지며 ‘공급 절벽’에 부딪힐 가능성이 있다는 점이다. 2000년부터 지난해까지 24년간 부산 평균 입주 물량은 매년 약 1만 9665세대였다. 하지만 올해 1만 416세대, 내년 1만 1903세대 등으로 크게 줄어든다. 전세 매물은 ‘씨가 마른다’고 할 정도로 급감하는 추세다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 이달 부산의 전세 물량은 4982세대로 2023년 1월(1만 9008세대)과 비교할 때 2년 반 만에 25% 수준으로 확 줄었다.

오윤경 교수는 재개발·재건축 사업에 대한 심의 과정을 효율적으로 개선해 병목 현상을 해소해야 한다고 주장했다. 오 교수는 “부산의 경우 사전 타당성 검토 절차에만 평균 30개월이 소요돼 신속성과 효율성을 저하시킨다”며 “중복 심의는 통합해 일괄적으로 적용시키는 등 정책 변화가 필요하다”고 밝혔다.

안준영 기자 jyoung@busan.com